Bodenpflege in Gemeinschaftsbereichen von Wohnanlagen und Mehrfamilienhäusern

Kurz gesagt: Eingangshalle, Treppenhaus und Gemeinschaftsflächen einer Wohnanlage sind der erste Eindruck des Gebäudes.

Diese Bereiche werden täglich von Dutzenden, manchmal Hunderten von Personen genutzt und mit Straßenschuhen betreten. Eine richtig geplante Pflege erhält das Erscheinungsbild und verschiebt große Renovierungskosten. Dieser Beitrag richtet sich an Verwalter von Wohnanlagen und Mehrfamilienhäusern.

Herausforderungen bei Gemeinschaftsflächen

Gemeinschaftsflächen nutzen sich aufgrund des hohen Publikumsverkehrs, unterschiedlicher Steinarten und wechselnden Personals deutlich schneller ab als Böden innerhalb von Wohnungen.

• Verkehr mit Straßenschuhen: Sand, Staub, Schlamm und kleine Steine werden direkt auf den Boden getragen; unter den Schuhen wirken sie wie Schleifpapier, stumpfen die Politur ab und hinterlassen Kratzer.
• Unterschiedliche Oberflächen: In der Eingangshalle gibt es Marmor, im Treppenhaus Granit, am Pool Travertin und in der Tiefgarage Beton; jedes Material erfordert eine andere Reinigung und Pflege.
• Dauerhafte Nutzung: Die Fläche ist nie völlig leer; Pflege- und Schleifarbeiten müssen abschnittsweise so geplant werden, dass der Durchgang der Bewohner nicht behindert wird.
• Wechselndes Reinigungspersonal: Mit jedem Personalwechsel steigt das Risiko falscher Produkte; ein säurehaltiger Reiniger kann auf Marmor in kurzer Zeit matte Flecken hinterlassen.
• Budget und Entscheidungsprozesse: Die Arbeiten werden mit Zustimmung von Verwaltungsrat und Bewohnern geplant; deshalb spart es Zeit, den Pflegebedarf frühzeitig zu erkennen und im Budget zu berücksichtigen.

Prioritäten nach Bereichen

Eingangshalle

• Außen- und Innenmattensystem: Eine Schmutzfangmatte außen und eine Trockenmatte innen fangen den größten Teil des Sandes und der Feuchtigkeit von den Schuhen ab, bevor sie den Marmor erreichen.
• Tägliche Trocken- und Feuchtreinigung: Zuerst wird der Sand durch Kehren oder mit einem Trockenmopp entfernt, danach wird feucht gewischt; so wird der Sand nicht über den Stein geschleift und hinterlässt keine Kratzer.
• Jährliche Glanzauffrischung: Matte Stellen, die sich mit der Zeit auf stark begangenen Wegen bilden, lassen sich durch eine feine Politur einmal im Jahr beseitigen, ohne dass geschliffen werden muss.
• Umfassende Schleifarbeiten: Ein umfassendes Schleifen alle paar Jahre entfernt angesammelte Kratzer und Abnutzung und bringt die Halle dem Aussehen vom ersten Tag nahe.

Treppen

Auf Treppen steht die Sicherheit vor dem Aussehen; Stufenkanten und Rutschfestigkeit stehen im Mittelpunkt der Pflege.

• Kontrolle der Stufenkanten: An den am stärksten belasteten Stufenkanten werden Abnutzung und Brüche regelmäßig kontrolliert; fortschreitende Schäden beeinträchtigen das Aussehen und bergen Stolpergefahr.
• Vorrang der Rutschfestigkeit: Auf Treppen wird statt glänzender Politur eine geschliffene, also matte Oberfläche bevorzugt; sie bietet bei nassen Schuhen besseren Halt.
• Sichere Nassreinigung: Bei der Nassreinigung wird nur auf einer Seite der Treppe gearbeitet und ein Warnschild aufgestellt; so können die Bewohner die trockene Seite sicher benutzen.

Aufzugsvorbereiche und Flure

Aufzugsvorbereiche und Flure gehören wegen des Transports von Möbeln und des ständigen Durchgangs zu den Stellen der Anlage, die sich am schnellsten abnutzen.

• Schutz an Umzugstagen: An Umzugstagen wird der Boden mit Karton oder Schutzplatten abgedeckt; so zerkratzen oder brechen schwere Gegenstände und Transportwagen den Stein nicht.
• Verschleißkontrolle vor Aufzügen: Vor den Aufzugstüren treten alle auf dieselbe Stelle, daher beginnt die Mattierung hier zuerst; wird sie früh bemerkt, lässt sie sich durch lokale Auffrischung beheben.

Poolumgebung

Der Stein rund um den Pool ist ständig chloriertem Wasser, Sonne und nassen Füßen ausgesetzt, daher gehen Reinigung und Schutz Hand in Hand.

• Regelmäßiges Spülen mit Süßwasser: Chlor und Salz aus dem Poolwasser greifen den Stein mit der Zeit an, wenn sie auf der Oberfläche verbleiben; regelmäßiges Spülen mit Süßwasser entfernt diese Rückstände.
• Kontrolle auf Algen und Kalk: In schattigen, ständig nassen Bereichen bilden sich Algen, an Spritzwasserkanten Kalk; wird nicht frühzeitig gereinigt, entsteht eine rutschige, fleckige Oberfläche.
• Rutschfestigkeit und Imprägnierung: Eine rutschfeste Oberflächenstruktur ermöglicht sicheres Gehen mit nassen Füßen; die Imprägnierung verringert die Wasser- und Fleckenaufnahme des Steins.

Tiefgarage

Der Beton der Tiefgarage nutzt sich durch Fahrzeugverkehr, Öl und Staub ab; regelmäßige Reinigung und frühes Eingreifen verzögern größere Reparaturen.

• Regelmäßiges Kehren mit der Maschine: Regelmäßige Reinigung mit einer Kehrmaschine verhindert, dass von Reifen zerdrückter Sand und Staub den Beton abnutzen und ins Gebäude getragen werden.
• Frühes Eingreifen bei Ölflecken: Ölflecken dringen mit der Zeit in die Poren des Betons ein; ein am Tag des Tropfens gereinigter Fleck lässt sich viel leichter und ohne Spuren entfernen.
• Schleifen gegen Staubbildung: Staubt der Boden, werden Betonschleifen und ein Verfestiger aufgetragen; wird die schwache Deckschicht entfernt und die Oberfläche gefestigt, hört die Staubbildung auf.

Einfache Regeln für das Reinigungspersonal

Dem Personal eine schriftliche und bebilderte Regelliste zu geben, ist die günstigste Pflegeinvestition. Es genügt, wenn die Liste folgende Punkte enthält.

1. Zuerst Trockenreinigung: Vor der Nassreinigung wird immer trocken gereinigt; sonst schleift der Mopp den Sand über den Boden und es entstehen feine Kratzer im Stein.
2. Zugelassene pH-neutrale Produkte: Es werden nur pH-neutrale Steinreiniger verwendet, die von der Verwaltung freigegeben wurden; so gelangt auch bei Personalwechsel kein falsches Produkt auf den Boden.
3. Keine säurehaltigen und bleichenden Produkte: Kalklöser, Chlorreiniger und Essig werden nicht verwendet; diese Produkte greifen die Politur von Marmor und Travertin an und hinterlassen matte Flecken.
4. Mopp gut auswringen: Der Mopp wird gut ausgewrungen und der Boden nicht durchnässt; überschüssiges Wasser dringt in Fugen und Poren des Steins ein und führt zu Flecken und Rutschgefahr.
5. Warnschild im Treppenhaus: Bei Nassreinigung im Treppenhaus wird ein Warnschild aufgestellt; so bemerken die Bewohner die nasse Stufe und Rutschunfälle werden vermieden.
6. Keine öligen und wachshaltigen Polituren: Ölige und wachshaltige Polituren werden nicht verwendet; sie verleihen zwar kurzzeitig Glanz, hinterlassen aber eine schmutzanziehende, rutschige Schicht, die später wieder entfernt werden muss.

Umzugs- und Renovierungszeiten

Am stärksten werden Böden in Wohnanlagen beim Möbeltransport und bei Wohnungsrenovierungen beschädigt. Einige einfache Regeln für diese Zeiträume schützen die Böden der Gemeinschaftsflächen in hohem Maße.

• Aufzug und Flure abdecken: An Umzugstagen sollten Aufzug- und Flurböden mit Karton oder Schutzplatten abgedeckt werden; so zerkratzen schwere Möbel und Transportrollen den Stein nicht.
• Regeln für den Schutttransport: Der Transport von Bauschutt und Material aus renovierten Wohnungen sollte klaren Regeln unterliegen; über den Boden geschleifte Säcke und verschütteter Mörtel hinterlassen dauerhafte Spuren.
• Schäden dokumentieren: Entstandene Schäden sollten fotografiert und der Verursacher ermittelt werden; so können die Reparaturkosten vom Verursacher statt aus dem gemeinsamen Budget getragen werden.

Vorschlag für einen jährlichen Pflegeplan

Die Pflege in tägliche, wöchentliche, monatliche und jährliche Aufgaben zu unterteilen, hilft, eine umfassende Schleifaufbereitung lange hinauszuzögern.

• Täglich: Es wird trocken und feucht gereinigt und kontrolliert, ob die Fußmatten an ihrem Platz und sauber sind; so wird der größte Teil des eingetragenen Sandes entfernt.
• Wöchentlich: Treppenhäuser und Flure werden maschinell gereinigt; so werden Fugen- und Oberflächenschmutz, den der Handmopp nicht entfernt, beseitigt, bevor er sich ansammelt.
• Monatlich: Die Tiefgarage wird gekehrt und gewaschen, der Poolbereich wird auf Algen, Kalk und gebrochene Platten geprüft.
• Jährlich: Der Glanz in Eingangshalle und Treppenhäusern wird aufgefrischt, es wird geprüft, ob die Imprägnierung noch Wasser abweist, und sie wird bei Bedarf erneuert.
• Alle paar Jahre: Es erfolgen eine umfassende Schleifaufbereitung und Reparatur; angesammelte Kratzer, gebrochene Platten und beschädigte Fugen werden in dieser Phase gesammelt beseitigt.

Budgetplanung

Statt einer einzigen großen Sanierung erleichtert es das Budget, die Arbeiten nach Bereichen aufzuteilen und über mehrere Jahre zu verteilen. Zum Beispiel ein Jahr die Eingangshalle, im nächsten Jahr das Treppenhaus, im Jahr darauf die Tiefgarage.

Pflegeübersicht nach Bereichen

Beim Einholen von Angeboten

Die in der Angebotsphase angeforderten Details machen den Leistungsumfang klar und zeigen vorab, wie die Bewohner während der Arbeiten betroffen sind.

• Preis und Dauer je Bereich: Fordern Sie für jeden Bereich einen separaten Preis und eine separate Dauer an; so lässt sich besser priorisieren, und die Arbeiten können bei Bedarf über mehrere Jahre verteilt und dem Budget angepasst werden.
• Arbeitszeiten und Durchgang: Fragen Sie, zu welchen Uhrzeiten gearbeitet wird und wie die Bewohner den bearbeiteten Bereich passieren können; ohne einen Plan sind Beschwerden und Verzögerungen unvermeidlich.
• Produkte schriftlich anfordern: Fordern Sie die eingesetzten Produkte sowie die Reinigungsmittel, die das Personal anschließend verwendet, schriftlich an; diese Liste lässt sich direkt in Regeln für das Personal überführen.
• Staub- und Schlammkontrolle: Erkundigen Sie sich, wie der beim Schleifen entstehende Staub oder Schlamm aufgenommen wird; unkontrolliertes Arbeiten trägt Schmutz in Aufzüge, Türen und Wohnungen.
• Frühere Objektreferenzen: Bitten Sie um Beispiele aus früheren Arbeiten in Wohnanlagen; ein Unternehmen, das bereits in vergleichbarem Umfang gearbeitet hat, steuert die Abschnittsplanung und die Kommunikation mit den Bewohnern besser.

So arbeiten wir mit Wohnanlagen in Alanya

In Alanya sind die Gemeinschaftsbereiche in Wohnanlagen mit hohem Ferienwohnungsanteil im Sommer sehr stark frequentiert und im Winter fast leer. Deshalb planen wir umfangreiche Schleif- und Sanierungsarbeiten meist für die Wintermonate, vor dem Sommer führen wir dagegen Glanzauffrischung und Pflege im Poolbereich durch. Den Hausverwaltungen bieten wir für jeden Bereich ein separates Angebot und einen jährlichen Pflegeplan an, und die Arbeitstage teilen wir im Voraus so mit, dass sie den Bewohnern bekannt gegeben werden können.