Уход за полами в общих зонах жилых комплексов и многоквартирных домов

Кратко: Входной холл, лестницы и места общего пользования жилого комплекса — это первое впечатление о здании.

Эти зоны ежедневно используются десятками, а иногда и сотнями людей, по ним ходят в уличной обуви. Правильно спланированный уход сохраняет внешний вид и позволяет отложить крупные расходы на обновление. Эта статья подготовлена для управляющих жилых комплексов и многоквартирных домов.

Сложности ухода за местами общего пользования

Из-за интенсивного движения, разных видов камня и меняющегося персонала места общего пользования изнашиваются гораздо быстрее, чем полы внутри квартир.

• Движение в уличной обуви: Песок, пыль, грязь и мелкие камни попадают прямо на пол; под ногами они работают как наждачная бумага, притупляя полировку и оставляя царапины.
• Разные поверхности: Во входном холле — мрамор, на лестнице — гранит, вокруг бассейна — травертин, на парковке — бетон; каждому из них требуются своя чистка и свой уход.
• Непрерывная эксплуатация: Территория никогда не бывает полностью свободной; работы по уходу и шлифовке необходимо планировать по участкам так, чтобы не мешать проходу жильцов.
• Разный персонал по уборке: С каждой сменой персонала растёт риск использования неподходящих средств; кислотное чистящее средство за короткое время может оставить на мраморе матовые пятна.
• Бюджет и процесс принятия решений: Работы планируются с одобрения правления и жильцов, поэтому заранее выявить потребность в уходе и заложить её в бюджет — значит сэкономить время.

Приоритеты по зонам

Входной холл

• Система наружных и внутренних ковриков: Грязезащитный коврик снаружи и впитывающий внутри задерживают большую часть песка и влаги, принесённых на обуви, не допуская их до мрамора.
• Ежедневная сухая и влажная уборка: Сначала песок убирают подметанием или сухой шваброй, затем проходят влажной шваброй; так песок не волочится по камню и не оставляет царапин.
• Ежегодное обновление блеска: Матовость, со временем появляющуюся на участках с высокой проходимостью, можно устранить ежегодной тонкой полировкой без полной шлифовки.
• Комплексная шлифовка: Комплексная шлифовка раз в несколько лет убирает накопившиеся царапины и износ и возвращает холлу вид, близкий к первоначальному.

Лестницы

На лестницах безопасность важнее внешнего вида; основное внимание при уходе уделяется краям ступеней и противоскользящим свойствам.

• Контроль краёв ступеней: На краях ступеней, которые несут наибольшую нагрузку, регулярно проверяют износ и сколы; прогрессирующее повреждение портит вид и создаёт риск споткнуться.
• Приоритет противоскольжения: На лестницах вместо глянцевой полировки предпочитают хонингованную, то есть матовую поверхность; она обеспечивает лучшее сцепление при ходьбе в мокрой обуви.
• Безопасная влажная уборка: При влажной уборке работают только с одной стороны лестницы и ставят предупреждающий знак; так жильцы могут безопасно подниматься и спускаться по сухой стороне.

Площадки у лифтов и коридоры

Площадки у лифтов и коридоры из-за переноса вещей и постоянного движения относятся к самым быстро изнашиваемым местам комплекса.

• Защита в дни переезда: В дни переезда пол закрывают картоном или защитными листами; так тяжёлые вещи и тележки не поцарапают и не повредят камень.
• Контроль износа у лифтов: Перед дверями лифта все наступают на одно и то же место, поэтому матовость появляется здесь раньше всего; при раннем обнаружении её устраняют локальным обновлением.

Территория вокруг бассейна

Камень вокруг бассейна постоянно контактирует с хлорированной водой, солнцем и мокрыми ногами, поэтому чистку и защиту проводят вместе.

• Регулярная промывка пресной водой: Хлор и соль из воды бассейна, оставаясь на поверхности камня, со временем разрушают его; регулярная промывка пресной водой удаляет эти остатки.
• Контроль водорослей и известкового налёта: В затенённых и постоянно мокрых местах появляются водоросли, а на краях, куда попадают брызги, накапливается известковый налёт; если не убрать их вовремя, поверхность становится скользкой и пятнистой.
• Противоскольжение и пропитка: Сохранение нескользкой фактуры поверхности обеспечивает безопасную ходьбу мокрыми ногами; пропитка же снижает впитывание камнем воды и загрязнений.

Парковка

Бетон парковки изнашивается от движения автомобилей, масла и пыли; регулярная уборка и раннее вмешательство отсрочивают крупный ремонт.

• Регулярная уборка машиной: Регулярная уборка подметальной машиной не позволяет песку и пыли, раздавленным шинами, истирать бетон и разноситься по зданию.
• Раннее удаление масляных пятен: Масляные пятна со временем проникают в поры бетона; пятно, убранное в день появления, удаляется намного легче и не оставляет следов.
• Шлифовка против пыления: Если пол пылит, выполняют шлифовку бетона и наносят упрочнитель; когда слабый верхний слой удалён, а поверхность упрочнена, пыление прекращается.

Простые правила для персонала по уборке

Выдать персоналу письменный и наглядный список правил — самая недорогая инвестиция в уход. В списке достаточно указать следующие пункты.

1. Сначала сухая уборка: Перед влажной уборкой обязательно проводится сухая; иначе швабра волочит песок по полу, и на камне появляются тонкие царапины.
2. Одобренные pH-нейтральные средства: Используются только pH-нейтральные средства для камня, одобренные управляющей компанией; так даже при смене персонала неподходящее средство не попадёт на пол.
3. Никаких кислотных и отбеливающих средств: Не используются средства для удаления известкового налёта, хлорка и уксус: на мраморе и травертине они разъедают полировку и оставляют матовые пятна.
4. Хорошо отжимайте швабру: Швабру тщательно отжимают, пол не заливают водой; лишняя вода проникает в швы и поры камня и создаёт риск появления пятен и скольжения.
5. Предупреждающий знак на лестнице: При влажной уборке лестниц выставляется предупреждающий знак, чтобы жильцы замечали мокрые ступени, а случаи падения были предотвращены.
6. Никаких жирных и восковых полировочных составов: Жирные и восковые полировочные составы не применяются: даже если они дают кратковременный блеск, они оставляют скользкий слой, который собирает грязь и впоследствии требует удаления.

Периоды переезда и ремонта

Больше всего пол в жилых комплексах страдает во время перевозки вещей и ремонта квартир. Несколько простых правил для этих периодов в значительной степени защитят полы в местах общего пользования.

• Защищайте лифты и коридоры: В дни переезда пол в лифтах и коридорах следует закрывать картоном или защитными листами; так тяжёлые предметы и колёса тележек не поцарапают камень.
• Правила вывоза строительного мусора: Вынос строительного мусора и материалов из ремонтируемых квартир должен быть регламентирован; волочение мешков по полу и пролитый раствор оставляют на нём неустранимые следы.
• Фиксируйте повреждения: Возникшие повреждения нужно фотографировать и определять виновного; так расходы на ремонт будут покрыты не из общего бюджета, а стороной, причинившей ущерб.

Рекомендуемый годовой график обслуживания

Разделение ухода на ежедневные, еженедельные, ежемесячные и ежегодные работы помогает надолго отложить необходимость в комплексной шлифовке.

• Ежедневно: Выполняется сухая и влажная уборка, проверяется, что коврики на месте и чистые; такой порядок позволяет убрать большую часть песка, заносимого на пол.
• Еженедельно: Лестницы и коридоры убираются машиной; так загрязнения швов и поверхности, которые не удаётся убрать вручную шваброй, удаляются до того, как накопятся.
• Ежемесячно: Парковка подметается и промывается, территория вокруг бассейна проверяется на наличие водорослей, известкового налёта и треснувших плит.
• Ежегодно: В входном холле и на лестницах обновляется блеск, проверяется, сохранила ли пропитка водоотталкивающие свойства, и при необходимости она обновляется.
• Раз в несколько лет: Проводятся комплексная шлифовка и ремонт; накопившиеся царапины, треснувшие плиты и повреждённые швы устраняются на этом этапе комплексно.

Планирование бюджета

Вместо одного крупного обновления проще распределить бюджет, разделив работы по зонам и растянув их на несколько лет. Например, в один год — входной холл, на следующий — лестницы, затем — парковка.

Краткий обзор обслуживания по зонам

При запросе коммерческого предложения

Детали, запрашиваемые на этапе предложения, уточняют объём работ и заранее показывают, как работы повлияют на жильцов.

• Цена и сроки по каждой зоне: Запрашивайте отдельную цену и срок для каждой зоны; так проще расставить приоритеты, а при необходимости работы можно растянуть на несколько лет и уложиться в бюджет.
• Часы работы и проход: Спросите, в какие часы будут проводиться работы и как жители будут проходить через обрабатываемый участок; без плана жалобы и сбои неизбежны.
• Запросите список средств в письменном виде: Запросите в письменном виде перечень используемых средств, а также чистящих средств, которые персонал будет применять после работ; этот список можно напрямую превратить в правила для персонала.
• Контроль пыли и грязи: Узнайте, как будет собираться пыль или шлам, образующиеся при шлифовке; при неконтролируемой работе грязь разносится по лифтам, дверям и квартирам.
• Предыдущие объекты: Попросите примеры ранее выполненных работ на жилых комплексах; компания, работавшая на объектах схожего масштаба, лучше справляется с зонированием и общением с жителями.

Как мы работаем с жилыми комплексами в Алании

В жилых комплексах Алании с высокой долей сезонного проживания общие зоны очень загружены летом и почти пусты зимой. Поэтому масштабные работы по шлифовке и обновлению мы обычно планируем на зимний период, а перед летом выполняем освежение блеска и уход за территорией вокруг бассейна. Управляющим компаниям комплексов мы предоставляем отдельное предложение по каждой зоне и годовой график обслуживания, а о днях работ заранее сообщаем, чтобы их можно было объявить жителям.