小区及公寓公共区域地面保养

简而言之: 小区的入口大厅、楼梯和公共区域,是整栋建筑给人的第一印象。

这些区域每天有数十人、有时甚至数百人使用,人们还穿着室外鞋行走。科学规划的养护既能保持美观,又能推迟大额翻新支出。本文面向小区和公寓物业管理人员编写。

公共区域面临的难题

由于人流量大、石材种类多样以及清洁人员更替,公共区域的磨损速度远比住宅室内地面快得多。

• 室外鞋带来的污垢: 沙子、灰尘、泥土和小石子会被直接带到地面上;它们在脚下如同砂纸,使抛光层失去光泽并留下划痕。
• 不同的表面材质: 入口大厅用大理石,楼梯用花岗岩,泳池周围用洞石,停车场用混凝土;每种材质的清洁和养护要求各不相同。
• 不间断使用: 这些区域从来不会完全空置;养护和翻新作业必须分区段规划,以免妨碍住户通行。
• 清洁人员不固定: 人员每次更换,误用清洁产品的风险就会增加;酸性清洁剂很快就会在大理石上留下暗哑的污渍。
• 预算与决策流程: 各项工作需经管理委员会和住户同意后才能安排;因此提前发现养护需求并纳入预算,可以节省时间。

各区域的养护重点

入口大厅

• 室外与室内地垫系统: 室外使用刮沙地垫,室内使用吸水地垫,可在鞋底带来的沙子和水分到达大理石之前将其大部分拦截。
• 每日干洗与湿拖: 先用扫帚清扫或干拖把清除沙子,再用湿拖把拖地;这样沙子就不会在石材表面被拖动而留下划痕。
• 每年一次的光泽焕新: 在行走频繁的路线上,随着时间出现的暗哑,可通过每年一次的精细抛光来消除,无需进行翻新研磨。
• 全面翻新研磨: 每隔几年进行一次全面翻新研磨,可去除累积的划痕和磨损,让大厅恢复到接近刚建成时的外观。

楼梯

楼梯首先要考虑安全而不是外观;踏步边缘和防滑性能是养护的核心。

• 检查踏步边缘: 受力最大的踏步边缘要定期检查磨损和破损情况;损坏不断扩大,既影响美观,也会带来绊倒的风险。
• 防滑优先: 楼梯宜选用哑光的磨砂面,而不是高光抛光;穿湿鞋踩踏时,抓地力更好。
• 安全的湿式清洁: 湿式清洁时只在楼梯的一侧作业,并摆放警示牌;这样住户就可以放心地从干燥的一侧上下楼。

电梯前厅与走廊

由于搬运物品和持续的人员通行,电梯前厅和走廊是小区中磨损最快的位置之一。

• 搬家日的保护: 搬家当天,地面要铺上纸板或保护板;这样重物和带轮搬运工具就不会划伤或损坏石材。
• 跟踪电梯前的磨损: 在电梯门前,大家都踩在同一位置,所以这里最先出现暗哑;如果及早发现,通过局部焕新即可解决。

泳池周围

泳池周围的石材长期接触含氯池水、阳光和湿脚,因此清洁和保护需要同时进行。

• 定期用淡水冲洗: 池水中的氯和盐如果残留在石材表面,时间一长就会造成腐蚀;定期用淡水冲洗可清除这些残留物。
• 检查青苔和水垢: 在背阴且常年潮湿的区域会长青苔,在水花溅到的边缘会积水垢;若不及早清理,表面就会变得湿滑并出现污渍。
• 防滑与防护处理: 保持表面的防滑纹理,可让人湿脚行走时更安全;而防护剂处理则可减少石材对水和污渍的吸收。

停车场

停车场的混凝土会被车辆往来、油污和灰尘磨损;定期清洁和及早处理可推迟大规模修补。

• 定期机械清扫: 用清扫机定期清洁,可避免被轮胎碾压的沙子和灰尘磨损混凝土,也避免它们被带进楼内。
• 及早处理油渍: 油渍放置越久,越会渗入混凝土的孔隙;当天滴落当天清理的污渍,要容易得多,也不会留下痕迹。
• 针对起灰的翻新: 如果地面起灰,就要进行混凝土研磨并涂布硬化剂;去除薄弱的表层并强化表面后,起灰现象就会停止。

清洁人员的简单规则

给清洁人员一份图文并茂的规则清单,是成本最低的养护投资。清单中包含以下几条就足够了。

1. 先干洗: 湿式清洁之前一定要先做干式清洁;否则拖把会把沙子在地面上拖动,在石材上留下细小的划痕。
2. 经认可的pH中性产品: 仅使用管理方批准的pH中性石材清洁剂;这样即使人员更换,也不会有错误的产品接触地面。
3. 不使用酸性和漂白类产品: 不使用除垢剂、漂白水和白醋;这些产品会侵蚀大理石和石灰华的抛光层,留下无光泽的斑痕。
4. 拖把要拧干: 拖把要充分拧干,不要把地面弄湿;过多的水会渗入接缝和石材孔隙,造成污渍并带来滑倒风险。
5. 楼梯处设置警示牌: 在楼梯湿式作业时要放置警示牌;这样住户能注意到湿滑的台阶,避免滑倒事故。
6. 不使用油性和蜡质抛光剂: 不使用油性和蜡质抛光剂;它们虽然能带来短暂的光泽,却会留下易吸附污垢的滑腻层,之后还需要将其去除。

搬家和装修期间

在小区中,最容易损坏地面的时刻就是搬运物品和住户装修期间。针对这些时期制定几条简单的规则,可以在很大程度上保护公共区域的地面。

• 电梯和走廊要覆盖保护: 搬家当天,电梯和走廊地面应铺设纸板或保护板;这样重物和搬运工具的轮子就不会划伤石材。
• 建筑垃圾搬运须有规定: 装修住户搬运建筑垃圾和材料时应遵守规定;袋子在地面上拖拽以及洒落的砂浆会在地面留下永久痕迹。
• 记录损坏情况: 对出现的损坏应拍照留证并确定责任人;这样维修费用就可以由造成损坏的一方承担,而不是从公共预算中支出。

年度保养计划建议

将保养分为每日、每周、每月和每年的工作,有助于长期推迟全面清洗的需要。

• 每日: 进行干式和湿式清洁,检查地垫是否在位且干净;带入地面的大部分沙子可通过这种方式清除。
• 每周: 使用机器清洁楼梯和走廊;这样可以在积累之前清除手工拖地无法去除的接缝和表面污垢。
• 每月: 清扫并冲洗停车场,检查泳池周围是否有青苔、水垢和破损的板材。
• 每年: 重新恢复入口大厅和楼梯的光泽,检查渗透防护剂是否仍具防水性,必要时进行更新。
• 每隔几年: 进行全面的研磨和修复;积累的划痕、破裂的石板以及损坏的接缝会在这一阶段集中处理。

预算规划

与其一次性进行大规模翻新,不如将工作按区域划分并分摊到数年中,这样预算压力更小。例如第一年做入口大厅,第二年做楼梯,第三年做停车场。

各区域维护概览

获取报价时

在报价阶段要求提供的详细信息可以明确工程范围,并提前说明施工期间对住户的影响。

• 分区域报价和工期: 请要求为每个区域分别提供价格和工期;这样更便于确定优先顺序,必要时还可以将工程分摊到数年以符合预算。
• 工作时间与通行安排： 请询问施工的具体时段，以及住户如何通过正在施工的区域；如果没有安排，投诉和工作延误将不可避免。
• 要求书面提供产品清单： 请书面索取将使用的产品，以及之后保洁人员将使用的清洁产品；这份清单可以直接转化为保洁人员的工作规范。
• 粉尘与泥浆控制： 请了解研磨产生的粉尘或泥浆将如何清理；若施工不加控制，污垢会被带到电梯、门口和住户家中。
• 以往小区项目案例： 请对方提供以往完成的小区项目案例；有类似规模施工经验的公司，在分区作业和与住户沟通方面会处理得更好。

我们在阿拉尼亚小区的工作方式

在阿拉尼亚度假型住户较多的小区，公共区域夏季人流非常密集，冬季则几乎无人使用。因此，我们通常将全面的研磨和翻新工程安排在冬季，夏季来临前则进行光泽焕新和泳池周边养护。我们会为小区物业管理处按每个区域分别提供报价和年度养护计划，并提前通知施工日期，以便向住户公告。